Иностранцы уже владеют более 5 млн гектарами украинской земли?

Нет земельного кадастра, контуров, границ населенных пунктов. Не проведена инвентаризация земель. Не завершена выдачу госактов, полевые дороги в натуре не выделены, границы участков не определены. Значительные площади (лесополосы, прибрежные зоны и т.д.) вообще выпадают из правового поля.

Не урегулированы вопросы отношений собственности для реформированных хозяйств.

Первыми попробуют приобрести земельные участки, любым способом, те кто их уже обрабатывает. Однако из-за недостатка оборотных средств и приобретения земли ними неизбежно произойдет падение производства и существенные изменения структуры посевов. Одновременно не подкреплены средства поступят на потребительский рынок, что обусловит резкий рост цен. Конфликты, которые возникнут через границы,

1. Проект предусматривает, в основном, продажи земель государственной собственности, в т.ч. лишает территории значительной части бюджетных поступлений и возможностей для развития.

Земля же, по Конституции, является национальным богатством, и рынок земель должно происходить с учетом не столько частной, сколько национального интереса. Торговать надо не самой землей, а правом ее использования, в частности в виде аренды. А земли государственной и коммунальной собственности должны находиться в исключительно собственности территориальных громад и работать на наполнение местного бюджета. Таким образом будет в полной мере реализована статья 14 Конституции Украины, которая признает землю основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства, а потому, государство должно увеличивать объемы площадей земель в государственной собственности, а не наоборот.

Потери сельских бюджетов вследствие реализации проекта уже в 2012 году составят более 1,5 млрд. грн.

2. Аукцион в проекте предусмотрен лишь для изменения права собственности на землю.

Следует изменить процедуру проведения земельных торгов (аукциона) — предметом торгов для земель государственной формы собственности должно быть исключительно право пользования земельным участком, а сами торги при этом вестись путем увеличения размера ставки арендной платы. Продажа права собственности на земельный участок возможна только для земель частной формы собственности.

3. Проектом, вопреки заявлениям, разрешено иностранцам участвовать в покупке земель.

Ввести запрет на приобретение права собственности на землю сельскохозяйственного назначения, а также установить требование на обязательное отчуждение ранее приобретенных земельных участков юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых есть любая доля иностранного капитала.

4.Проект ставит в неравные условия субъектов хозяйствования. Одновременно фермерские хозяйства являются и юридические лица, а их лишили права приобретать земли.

Рассмотреть возможность покупки земель сельскохозяйственного назначения юридическим лицам, в т.ч.фермерским хозяйствам, которые являются сельскохозяйственными товаропроизводителями, согласно законам Украины;

5. Консолидация земель, реализована согласно проекту станет источником злоупотреблений и нежелательной социальной напряженности.

Необходимо закрепить ее добровольность и обязательное согласование консолидации со всеми собственниками земельных участков, подпадающих под консолидацию.

6. Проект содержит источник злоупотреблений за отмены каких-либо требований для физических лиц, покупать землю.

Надо законодательно ужесточить требования к физическим лицам, желающим приобрести земли для товарного сельскохозяйственного производства (образование, опыт работы, принадлежность к территориальной громады и др.)..

7.Проект содержит источник злоупотреблений из-за неурегулированности вопроса арендных отношений при смене собственника земельного участка.

Закрепить норму, по которой в случае наличия на земельном участке ограничения (договор аренды) или обременения (договор залога) они остаются действующими до завершения действия без права досрочного прекращения, кроме случаев, определенных законами.

8.Проект не согласуется с действующими законами, в частности "О землеустройстве", "Об аренде земель", "Об охране плодородия почв", "О градостроительной деятельности" и другие.

9. Проект не согласуется с действующими нормами налогообложения, что приведет к чрезмерным затратам крестьян, владельцев паев.

Выводы.

1.Проект № 9001-1 не соответствует заявленным Президентом и правительством целям и усилит недостатки и проблемы в сфере земельных отношений.

2.Необходимо до внедрения рынка земель сначала разработать, обсудить, и утвердить соответствующую Концепцию с ответами, что страна и граждане должны получить в результате такого рынка.

3.Проект № 9001-1 надо отозвать из парламента и направить на доработку с учетом предложений профильных общественных организаций.

4.Целесообразно не создавать отдельный проект о рынке земель, а подготовить соответствующие изменения в Земельный Кодекс, касающиеся решения вышеуказанных проблем и вопросов.

5.По результатам проведения инвентаризации земель и с учетом мнения местных общин следует определить пилотные территории, где состоится апробация новых правовых норм. Главным условием начала снятия моратория на движение земли в каждой территории, должна стать разработка и утверждение для нее соответствующего проекта землеустройства.

* * *

Можно начинать разговоры о купле-продаже плодородных земель при условиях:

• Законодательное определение, обязательной к исполнению всеми органами власти, четкой и понятной всем гражданам идеи и цели, а также механизмов дальнейших земельной и аграрной реформ и развития сельской местности в Украине.

• Восстановление статуса территорий местных советов, и снятие нормы, где: «... за пределами населенных пунктов — распоряжается администрация».

• Принятие однозначных законодательных и нормативных актов, которые касаются только земель сельскохозяйственного назначения, ведь Мораторий наложен только на эти земли. (Проект закона «О рынке земли» выписано для всех категорий).

• Выполнение решений собрания членов коллективных хозяйств (совладельцев земли и имущества), где земля находилась в коллективной собственности относительно формирования правопреемников и выбора новой формы хозяйствования на условиях частной собственности на землю и имущество. В таких хозяйствах нельзя вести разговоры о свободной продаже земельных долей (паев) кому-либо другому, — кроме совладельцев реформированного хозяйства, которые образовали или образуют новые хозяйства на соответствующей территории.

• Завершение земельной реформы в пределах каждого реформированного хозяйства (в пределах КСП, совхозов) в процессе проведения государственного землеустройства и землеустройства. При этом, беспрекословное выполнение Закон Украины «О землеустройстве» и другие нормативные акты, в результате чего также необходимо провести инвентаризацию земли и ее владельцев и пользователей (ст..35 Закона Украины «О землеустройстве»), разграничение земель государственной и коммунальной собственности, консолидацию отдельных земельных участков и т.д., а также введения государственного достоверного земельного кадастра, в том числе земельно-регистрационной системы.

• Разгосударствление земель в государственных и коммунальных предприятиях, которые большей частью являются банкротами, и обеспечения законного получения работающими и пенсионерами, с их, числа земельных долей паев.

• Безоговорочный выкупа земель из частной собственности к государственной форме собственности и максимальное сохранение земель существующей государственной собственности, а также одновременного внедрения процедуры продажи на земельных торгах (аукционах) исключительно права пользования такими землями на условиях аренды за соответствующую арендную плату, или на условиях пожизненного наследуемого владения хозяйствами семейного типа, которые будут уплачивать единый земельный налог.

• Четкого, абсолютного и однозначного исключения иностранцам владеть на территории Украины землями сельскохозяйственного назначения в любом размере и в любых условиях. (Справка: по данным экспертов иностранцы уже владеют более 5 млн га угодий... ).

• Постепенное увеличение размера арендной платы к средней ставки банковского процента, не увеличивая размер нормативной денежной оценки земли.

• Создание и реального функционирования государственного института для возможности получения крестьянами дешевых (на уровне мировых ставок) кредитов.

Что также конкретно целесообразно учесть при завершении земельной реформы и внедрения рынка земли:

• Для обеспечения гарантий приобретенной собственности крестьянами и скорейшего и безболезненного исправления ошибок реформ, одновременно противодействуя теневом продажи плодородных земель и формируя оптимальные природные агролесоландшафты (без немотивированного измельчения (парцелизации),предлагается законодательно определить и срочно внедрить прозрачные механизм, где бы первые транзакции и изменение целевого назначения на все паи земли проходили бы только через соответствующую национальную специализированное учреждение (его филиала).

• При этом надо немедленно (уже давно — до принятия закона "О рынке земли") предоставить возможность отчуждать (продавать в госсобственность) земельные паи, приобретенные безвозмездно в собственность всем, кому они не нужны и кто срочно нуждается в деньгах. А не просто накладывать мораторий или отпускать всех крестьян в "свободное рыночное плавание". Тем более что значительная их доля — пенсионеры.

• Для предотвращения "серых" схем обращения земли и устранения посредников следует также сформировать стабильные и эффективные сельскохозяйственные землепользования и минимально неделимые земельные массивы (лота), в том числе земельные участки, изменены по их целевому функциональному назначению только в процессе комплексного научно обоснованного государственного землеустройства. Такие лоты (участки) должны прозрачно и открыто выставляться на продажу (аренду, аренду с выкупом) на вторичном рынке упомянутой госучреждением.

• Учитывая, что незавершенные земельная и аграрная реформы осуществлялась по отдельным Указами Президента Украины и нормативными актами Правительства в рамках отдельных конкретных хозяйств, где паи земли на уровне паи — и только для каждого из них, поэтому все шаги по дальнейшим реформирований, включая исправление ошибок, и введение рыночных земельных отношений на землях сельскохозяйственного назначения должны осуществляться только по отдельным логичными, прозрачными и однозначными законодательными актами и только отдельно — в рамках конкретных реформированных хозяйств при непосредственном участии государства.

• До тех пор, пока не будут окончательно сформированных эффективные и стабильные хозяйств и прозрачные и выгодных для крестьян рыночные правила относительно земель сельскохозяйственного назначения, подлежат изъятию действующие и предлагаемые нормы о праве субаренды, эмфитевзиса, продажи и залога прав на аренду земли и другие непрозрачные сделки, особенно в отношении земельных паев (участков), которые были безвозмездно переданы в собственность крестьянам в процессе их разгосударствления и приватизации.

• Одновременно надо ужесточить требования к признанию недействительными сделок и ввести уголовную ответственность за нарушение действующего законодательства, в частности за совершенные действия по отчуждению земли во время моратория. Также признавать конфискованными (обращенными к госсобственности) нелегально отчуждены или необоснованно изменены или не используемые по целевому назначению земельные участки (паи) независимо от того, кто ими фактически владеет, пользуется или распоряжается.

На всех уровнях органов власти признать, что идеей и целью аграрной и земельной реформ является — реализация национальных интересов по сохранению и воспроизводству украинского крестьянства, как генофонда нации, и устойчивого развития сельской местности, рационального использования природных ресурсов и природной среды, формирование безопасных и здоровых условий жизни и обеспечение продовольственной безопасности для всех граждан Украины.

В развитие этой идеи и цели, в части рыночных отношений, является законодательное формирование реальных механизмов возможного прозрачного развития и создания местными жителями компактных постоянных и эффективных сельскохозяйственных землевладений и землепользовании и эффективное их функционирование через кооперацию без посредников.

По предварительным обследованиям, анализом и подсчетам в процессе комплексного научно-обоснованного государственного землеустройства и землеустройства, который будет включать формирование минимально неделимых земельных массивов (лотов),в том числе земельных участков измененных за их целевым функциональным назначением, в сельской местности предполагается создать и упорядочить (как вариант):

— До 5 тыс. специализированных хозяйств различных форм хозяйствования (преимущественно с наемными работниками) общей площадью около 10 млн. га высокоценных и высокотоварных больших массивов;

— Более 250 тыс. частных семейных крестьянских (фермерских) хозяйств (родовые, семейные имения, которые создают молодые семьи преимущественно без наемных работников, преимущественно на условиях пожизненного наследуемого владения) общей площадью почти 10 млн. га малых массивов пашни и других близлежащих угодий;

— Около 7 млн. га будут залужено, залеснены, застроенные, использованные для горнодобывающей и иной не сельскохозяйственной деятельности и т.д.;

— Остальные пригодных угодий будут использовать мелкие личные крестьянские, и фермерские хозяйства (без наемных работников).

Статья 23 а. Основное требование для завершения земельной реформы и снятии моратория на конкретной территории и возможного начала оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе к купле-продаже на такой территории

Основной требование для завершения земельной реформы и снятии моратория на конкретной территории и возможного начала оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе к купле-продаже на такой территории является разработка и утверждение проекта землеустройства по завершению земельной реформы на землях сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности и на разгосударствленных землях сельскохозяйственных предприятий, планирование мероприятий социально-экономического развития соответствующей территории и подготовки земельных участков к их обращения, в том числе до купли-продажи, разработанного в соответствии с требованиями статьи 53 а Закона Украины «О землеустройстве».

Любые сделки, включая договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения проданной с нарушением требований настоящей статьи являются недействительными (ничтожными).

Для этого в заключительных положениях проект Закона Украины «О рынке земли» необходимо внести изменения в Закон Украины «О землеустройстве», дополнив ст. 53 а, следующего содержания:

Статья 53 а. Проекты землеустройства по завершению земельной реформы на землях сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности и на разгосударствленных землях сельскохозяйственных предприятий, планирование мероприятий социально-экономического развития соответствующей территории и подготовки земельных участков к их обращения, в том числе к купле-продаже на такой территории

Для завершения земельной реформы и снятии моратория на конкретной территории и возможного начала оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе к купле-продаже на такой территории, разрабатываются и утверждаются проект землеустройства по завершению земельной реформы на землях сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности и на разгосударствленных землях сельскохозяйственных предприятий, планирование мероприятий социально-экономического развития соответствующей территории и подготовки земельных участков к их обращения, в том числе к купле-продаже на такой территории

Такие проекты являются обязательными к исполнению и составляются и утверждаются до начала продажи любого земельного участка сельскохозяйственного назначения на соответствующей территории, за исключением отчуждения приобретенного права собственности на земельный пай в государственной или коммунальной собственности.

Проекты составляются на основе задач разработанных и утвержденных в установленном законодательством порядке с учетом национальных интересов и интересов территориальных общин и с целью получения достоверной информации о земле, ее собственников и пользователей, окончательного размежевания земель государственной и коммунальной собственности, формирование минимально неделимых массивов их целевым назначением и компактных сельскохозяйственных единиц, планируя мероприятия по перспективам использования и охраны земли и ее природных ресурсов, социально-экономического развития соответствующей территории до начала купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Проекты землеустройства по завершению земельной реформы на землях сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности и на разгосударствленных землях сельскохозяйственных предприятий, планирование мероприятий социально-экономического развития соответствующей территории и подготовки земельных участков к их обращения, в том числе к купле-продаже на такой территории разрабатываются на период их полной реализации в территориальных границах проектов разгосударствления и деления на части земель, где были определены одинаковые размеры паев в кадастровом и денежном выражении, проекты должны этапность и включают:

а) инвентаризацию и сертификацию, в том числе на предмет загрязнения почв радионуклидами, всех земель и угодий и участков, определение их владельцев, пользователей, арендаторов, сервитуты и т. п. При этом систематически наполняется достоверной информацией Национальная геоинформационная система, включая кадастровую и регистрационную, постоянно актуализируются и поддерживаются;

б) проведение размежевания земель государственной и коммунальной собственности, выделения охранных и заповедных объектов, резервных фондов и других;

в) формирование минимально неделимых массивов по их целевому назначению, включая процесс консолидации отдельно используемых в натуре земельных участков, и оптимальных природных агролесоландшафтов (без немотивированного измельчения (парцелизации) существующих массивов),а также отечественных эффективных по размерам и деятельностью хозяйственных единиц с учетом конкретных природных, экономических и социально-демографических условий;

г) проектирование, обоснование и принятие конкретных вариантных проектных решений в экологическом, экономическом, социальном, юридическом и других аспектах, которые будут давать ответ на все проблемные вопросы и определять пути развития и роста благосостояния каждого сельского общества и соответствующей территории (во времени и пространстве), а также соответствующие мероприятия по рациональному использованию и охране всех земель и природных ресурсов;

г) организационные, правовые, финансовые и другие конкретные меры по обращению (купли-продажи) приобретенной собственности в процессе безвозмездной передачи земельных участков, в том числе виртуальных (имеющиеся госакты) в собственность, а также в отношении государственных земель.

Проекты землеустройства могут предусматривать также другие виды документации по землеустройству в соответствии с законом, определенные заказчиком проекта.

Только при таких однозначных и предсказуемых, прозрачных и непредотвратимых действий со стороны всех участников, прежде всего — государства, и реализации соответствующей внутренней регуляторной политики относительно использования земли и ее природных ресурсов в комплексе с другими мерами возможно исправить существующий социально-экономическое положение в сельской местности и аграрном секторе и построить правовое государство, обеспечив рост благосостояния в Украине в целом.

В Законе отсутствуют интересы как простых владельцев земельного пая, так и арендаторов: увеличение цены пая ведет к увеличению пошлины за переоформление земельного участка на нового владельца. В некоторых случаях (когда земельный пай находится далеко от дороги, села, коммуникаций) стоимость переоформления будет больше рыночной стоимости пая. Для защиты арендатора необходимо создать Единый электронный государственный реестр договоров аренды земли (подобно нотариального реестра залогов), чтобы предотвратить заключение договоров аренды с несколькими арендаторами.