Запорожье на грани жилищной катастрофы

Вторичное жилье в городе бьет рекорды по уровню изношенности, а для новых домов не хватает места
Сохранение за Запорожьем статуса города с наиболее низкими темпами жилищного строительства в течение последних нескольких лет привело к жесткому дефициту квартир в регионе. Нынешняя активизация застройщиков пока не повлияла на ситуацию, тем более что предлагаемые ими цены далеко не всегда устраивают потенциальных покупателей. Проблемами городского рынка недвижимости смогли воспользоваться владельцы пригородных участков, стоимость которых за последний год удвоилась.
Строят мало и дорого
Местные риэлторы отмечают, что за год их клиентская база увеличилась как минимум на 15%, тогда как предложение выросло только на 5-7%, из которых на долю новостроек приходится не более 1,5-2%. По данным Госкомстата, в прошлом году Запорожская область заняла последнее место по объемам жилищного строительства в Украине.
Здесь ввели в эксплуатацию всего 7,5 кв. м на 100 жителей. Для сравнения: в Днепропетровске этот показатель достигает 12 кв. м, в Киеве — 44,9 кв. м. В группе компаний «Арсенал» столь низкие показатели объясняют дефицитом земли: инвесторы имеют шанс получить участки разве что на песке в микрорайоне Южный на выезде из города, где, собственно, они и сосредоточили свою деятельность. Запо­рожский домостроительный комбинат, например, возводит дома на улицах Автозаводской и Новокузнецкой (площадь — более 6,4 тыс. кв. м).
Три проекта на Автозаводской реализует и компания «Арсенал-резерв». Один 10-этажный дом недавно сдан в эксплуатацию, второй находится на финальной стадии строительства, а проект 16-этажки проходит процедуру утверждения.
Сооружение жилого комплекса на этой же улице есть и в перспективных пла­нах корпорации «XXI век», но пока его параметры не разглашаются. Согласно генплану города места под возведение жилых домов предусмотрены и в более привлекательном Бородинском микрорайоне, но у инвесторов с его освоением возникают определенные проблемы, так как местные жители реагируют на появление строителей весьма эмоционально, что значительно усложняет работу компаний», — отмечают в группе компаний «Арсенал».
Сейчас тут начато сооружение большого жилищного комплекса «Бородино», под который город выделил 4,7 га, на которых расположены порядка 60 двухэтажных домов и четыре пятиэтажных. Общая площадь квартир превысит 28 тыс. кв. м. Предварительные сроки сдачи объекта — середина 2009 г. Еще один жилой дом на улице Бородинской возводит местная компания «Константа».
Центр Запорожья для застройщиков практически закрыт. На сегодняшний день здесь ведутся работы преимущественно на месте замороженных объектов. К примеру, достраивается дом, ранее принадлежавший молодежному кооперативу «Воскресенка». Среди комплексов, построенных с нуля, можно назвать разве что дом СК «Киевгорстрой» на улице Гагарина.
Риэлторы сходятся во мнении, что новостроек в Запорожье очень мало, тем более что вторичный фонд отличается крайней изношенностью. «Как следствие даже при наличии нескольких вариантов клиент не всегда может выбрать нужную ему квартиру», — говорят в «Арсенале».
В то же время заместитель директора агентства «Митра» Владимир Татаренко считает, что застройщики переоценили платежеспособность местных жителей, выставляя квадратные метры на первичке почти по $1 тыс. «Поэтому горожане вынуждены покупать жилье на вторичном рынке, где наблюдается такой же, а иногда более низкий уровень цен», — говорит он.
По данным АН «Арсенал», за последний год цены на новые квартиры выросли на 48% в центре города и на 18% — в спальных районах. А вторичка подорожала в среднем на треть.
Весь город по одной цене
В последнее время запорожцы, ранее предпочитавшие селиться в центральных районах — Орджоникидзевском, Ленинском и Октябрьском, — стали лояльно относиться к спальным жилмассивам. Старший менеджер АН «Ялта-Сити Запорожье» Марк Ясин объясняет это тем, что люди хотят жить в более-менее экологически чистой местности.
«Все чаще горожане в числе основных требований к месторасположению квартиры называют и хорошую транспортную развязку, и развитую инфраструктуру», — добавляют в группе компаний «Арсенал». Как следствие из аутсайдеров в лидеры продаж за год вырвались микрорайоны Южный и Бородинский, где по сравнению с центром гораздо чище воздух.
Перспектив­ность в плане дальнейшей застройки привлекает туда владельцев торговых центров и развлекательных заведений. В результате до недавнего времени практически пустые «спальники» превратились в мини-городки, где представлены практически все имеющиеся в регионе торговые сети, клубы и пр. Запланировав возведение масштабных жилых комплексов, инвесторы вынуждены выделять средства и на социальную инфраструктуру, в частности детские сады и школы.
Кроме того, здесь существенно улучшилось транспортное сообщение. К примеру, запущено несколько троллейбусных линий, соединяющих Южный с центром города.
Изменение предпочтений горожан повлекло за собой и ценовую революцию. Если до недавнего времени разрыв в стоимости жилья в центре и на окраинах достигал 30-40%, то за прошедший год эта разница практически сошла на нет. «Дешевого жилья в Запорожье уже не осталось.
Независимо от района, стоимость квадратного метра составляет $900-1000. На цену может влиять скорее тип дома, планировка, чем его месторасположение», — говорит Вла­димир Татаренко. Исключение составляют разве что такие непопулярные среди запорожцев микрорайоны, как Военный городок, Опытная станция, где за квадратный метр просят не более $700.
Перспективная земля
Проблемы с недвижимостью в черте города заставляют горожан осваивать близлежащие территории. Риэлторы отмечают бурное развитие земельного рынка — спрос на участки за последний год увеличился на 30%, взвинтив цены. По оценкам Владимира Татаренко, они подорожали в два раза и колеблются от $3 тыс. до $7-8 тыс./сотка.
Среди наиболее популярных для коттеджного строительства территорий в агентстве «Ялта-Сити Запорожье» называют населенные пункты в радиусе 10 км от города — села Владимирское, Матвеевка, Нижняя Хортица, Разумовка. Участок без коммуникаций здесь можно приобрести за $3-4,5 тыс., а за место вблизи леса или Днепра просят уже $5-8 тыс./сотка.
Весьма модными в последнее время стали также «Ренессанс» и «Волна», расположенные на выезде из Запорожья, где сейчас возводятся коттеджные городки. Перспектива престижного соседства подняла стоимость участков тут до $8-10 тыс./сотка. Наиболее дешевым остается поселок Солнечный. Несмотря на то что он находится в непосредственной близости от областного центра, землю здесь все еще можно купить по $1 тыс./сотка.
Торговцы недвижимостью объясняют нелюбовь покупателей к этому населенному пункту крайне скудными видами, которые может предложить последний, — нет ни леса, ни выхода к реке. Тем не менее, уверен г-н Татаренко, по мере снижения количествасвободных участков в других районах, будут дорожать даже самые неликвидные территории. В том же, что на земельном рынке Запорожья зреет дефицит, риэлторы не сомневаются, так как спрос растет куда динамичнее, чем предложение. По прогнозам экспертов, если городское жилье в этом году подорожает не более чем на 5-15%, участки могут вырасти в цене как минимум на 30%.
[Людмила Ксенз]