Коммунально - квартирный вопрос по-немецки

Представьте себе, что огромный жилой дом, в котором по нашим меркам и привычке преодолевать нескончаемые трудности, жить и жить, вдруг деловито огораживают и сносят. Без особого, кстати, шума и пыли. Три дня – и вот вам лужайка. Хоть кроликов разводи.
А рядом стоит другой дом. То есть, пока стоит. Назовем его условно - “вильгельмовка” по аналогии со “сталинкой”, потому что построен он был в эпоху промышленного бума конца позапрошлого века и до начала первой мировой, во времена от Фридриха-Вильгельма до просто Вильгельма второго и последнего. Описывать среднюю “вильгельмовку” нет необходимости – похожие дома есть в любом городе Германии, а также в центре Одессы или Киева, переживших в свое время точно такой же промышленно-застроечный бум. Правда, там их никто, слава Богу, не сносит. Напротив, за них идут войны, а квартиры стоят каких-то космических денег, сравнимых, разве что, с парижскими или лондонскими ценами. Представьте, что все это не сон, не бред и даже не картинки из какой-нибудь антитоталитарной антиутопии. Такова реальность последних лет в новых федеральных землях Германии.
Жилмассивы ГДР-овских бетонных многоэтажек, как бывшему советскому человеку, мне тоже жалко, но как-то не так. Хотя и полупустые ныне, выглядят они до сих пор значительно лучше наших аляповатых, набитых под завязку поколениями граждан, переживающих один жилищный кризис за другим. Что ни говори, а многоэтажки и двухкомнатные квартиры на восьмерых сближают. Вот и в ГДР они тоже сближали, демонстрируя преимущества коллективного пития под косеньким грибком перед индивидуальным распиванием на дому.
Впрочем, это скорее о нас, - бывших и нынешних. Теперь здесь все в прошлом кроме майсенского фарфора и цейсовской оптики. Они только и выжили в катаклизме. А самый характерный, квартирный, вопрос народной демократии обернулся совсем другой стороной. Короче говоря: дома есть, а жить в них некому. Даже термин такой придумали, который на русский можно перевести как “свертывание” или “сжатие”. Вот представьте: был город в стране образцового социализма, а потом вдруг “свернулся” за пару лет. Население ГДР вообще всегда было значительно меньше, чем в соседней стране, но уже за первые десять лет после воссоединения оно сократилось еще на 2 миллиона: с 17 с гаком до 15 с хвостиком, продолжая сокращаться. Тоже, значит, “сворачивается”. Экстраполируя это на отдельно взятый город, увидим, что, например, жителей саксонского Хемница стало меньше на 20%, и лишь в прошлом году отток прекратился, но и прирост не начался. Уехали все, кто хотел, и кто мог, но город-то, переставший кормить, никуда не делся. Вот и получается, что он тоже “свернулся”.
Кто бывал в Германии в самом начале 90-х, мог и сам заметить, что населенные пункты были такого цвета, будто их десятилетиями обрызгивали мельчайшими частицами соляра, смешанного с угольной пылью. Неудивительно: о чистоте же среды не заботились со времен исторического материализма. Кроме того, в домах старой постройки в ходу было печное отопление и общественный туалет на этаже: дома строились как доходные для пролетариев. Оставшись в ГДР, эти дома как бы застыли во времени. Их никогда капитально не ремонтировали. Причина проста и понятна всем на постсоветском пространстве. При дефиците квартир, жильцов девать было некуда, а при низкой квартплате, у домовладельцев никогда не доставало средств на какой-либо основательный ремонт. Не говоря уже о вечной нехватке стройматериалов. Знакомо, правда? Печи и туалеты сейчас еще можно наблюдать, если проникнуть в пустой дом, доживающий последние дни то ли перед сносом, то ли, если повезет, ремонтом. Понятно поэтому, что новоселье в бетонной новостройке было несказанным счастьем.
После “поворота”, как в Германии, называют известные события рубежа 80-х и 90-х, ценности, а вместе с ними и квартирные предпочтения, отношения собственности, да и сам рынок, радикально изменились. Возникли нюансы, в которых без ста граммов не разберешься. Исходный же пункт таков: народ из “застенка” рванул к свободе и на заработки. И если с точки зрения “ответственного квартиросъемщика” все более-менее понятно: платить умеренно, а жить комфортно, то легко ли быть домовладельцем в Германии, в частности, в восточной ее части. Такая ли уж разница между рынками жилья на Востоке и на Западе страны?
“Разница очень большая, - говорит Томас Зеедлер, владелец фирмы-домовладельца из древнего саксонского города Цвикау, - цены съемного жилья на Западе примерно вдвое выше. На Востоке - в среднем 4 евро за квадратный метр, на Западе – начиная от 6, а в южной Германии – до 12 евро”. При этом, по словам Зеедлера, затраты на санацию одинаковы и находятся в пределах 1800 евро за квадратный метр. Легкий арифметический подсчет дает представление о цене капремонта дома (1910 года постройки), в котором мы беседуем, – 2,6 миллиона евро. Дом сначала полностью “выпотрошили”, оставив коробку, а затем, фактически заново построили.
Замечу, что поначалу, сразу после объединения, никто особо не обращал внимания на резкое снижение числа населения и опустение жилья. Считалось, что рынок сам выправит положение. Но рынок жилья – это не рынок презервативов, которых можно выпускать больше или меньше в зависимости от половой активности или уровня невежества населения. Дом же стоит. У него есть цена, которая определяется его качеством и расположением. Он так же представляет собой некий градообразующий элемент, часть исторического микрорайона. Как получилось, что после объединения такое большое количество домов пришло и приходит в негодность?
“Причин масса, - поясняет мой собеседник, - во-первых, в 97-98 годах прекратили действовать налоговые льготы для инвесторов. К тому времени очень много домов было капитально отремонтировано. Вложив деньги, можно было ожидать, что через десять лет половина суммы будет возвращена в виде подоходного налога. Теперь этого нет. Вторая причина – не решенные до сих пор вопросы собственности. Объединения совладельцев, например, не могут решить, продавать или не продавать. Кроме того, наследники еврейских владельцев, лишенных собственности при нацистах, предъявляют претензии на отобранную недвижимость. Это правопреемники и объединения правопреемников в 3-4 поколениях. Поэтому вопрос очень запутан и долго решается в судах. В-третьих, наконец, на рынке нет дефицита: 10-15% качественного жилья пустует”. Естественно, при сохраняющейся низкой цене ждать новой волны реконструкции не приходится. Но повод ли это для сноса домов, который выглядит нелогичным на первый взгляд?
Первое, что следует отметить: сносятся дома коммунальной или коллективной собственности. Ситуация такова, что дом, даже пустой, все равно требует расходов. В результате консолидированный долг на каждую пустующую квартиру уже к середине 2000 года достигал 300 евро в среднем. Тогда правительство приняло решение о списании долгов со снесенных домов, что и запустило маховик разрушения. Несколько позже, в августе того же года была принята программа “Перестройка городов на Востоке” (Stadtumbau Ost). Программа предусматривает ежегодное паритетное выделение средств из федерального, земельного и коммунального бюджетов на капремонт половины старых построек и снос другой половины. Из расчета 70 евро за квадратный метр. Программа должна действовать до 2009 года включительно. Ликвидации подлежат 300 – 400 тысяч квартир в населенных пунктах на Востоке. Время поджимает. Поэтому очевидна на сегодняшний день активность разрушения. Под ковш, прежде всего, попали карточные домики бетонных микрорайонов.
В Магдебурге (федеральная земля Саксония-Анхальт), например, где население сократилось на 60.000 человек, снесли 1/5 всех крупнопанельных домов, хотя последним из них не исполнилось и 16 лет. В Йене, правда, пошли другим путем: не полного сноса, а реконструкции и уменьшения этажности. Получается, надо сказать, симпатично. С “вильгельмовками” - сложнее. Их реконструкция обходится гораздо дороже и требует изощренной изобретательности проектантов. Снести, конечно, проще. Если кто-то из коллективных совладельцев или вовсе обезличенные коммуны сомневались в целесообразности сноса, то нежданно привалившая возможность заработать на не нужной никому недвижимости объединила всех в едином разрушительном порыве.
Общественность, понятно, “возникает”, но что толку – она же не владелец. Другое дело частник, он еще семь раз отмерит и, возможно, решит подождать в надежде, что конъюнктура изменится в лучшую сторону. “Вообще же, - как утверждает Томас Зеедлер, - сейчас не лучшие времена для домов старой постройки”. Некоторые пустующие дома считаются или на самом деле являются памятниками. Карл Нольтце, президент правительства Хемница, по поводу этого феномена говорит, что люди, проработавшие 50 лет в каком-либо здании, склонны называть его памятником, хотя на самом деле – это не более чем проявление ностальгии. При этом он уверен, что сносить угловые здания и дома, образующие законченный силуэт квартала старой постройки нельзя.
Происходит же часто наоборот: хозяин-барин. С ним власти вынуждены вести переговоры отнюдь не всегда с положительным результатом. Это касается, прежде всего, домов вдоль оживленных улиц или железной дороги. Прагматичные владельцы, лишенные всякого пиетета к лапидарному наследию, резонно полагают, что найти квартиросъемщиков после дорогостоящего ремонта не удастся. Результат томлений можно предвидеть заранее. Есть, тем не менее, иной способ: консервация до лучших времен. Его, к слову, стали таки применять. В том же Хемнице коммуна выделила почти 90.000 евро на консервацию одного из старейших домов города, так называемого “конторского дома”, поскольку летом прошлого года в нем рухнули внутренние перекрытия. Карл Нольтце, в душе которого, несомненно, борются чиновник и гражданин говорит, что в реальности “невозможно частного владельца или предприятие заставить сохранить памятник, только потому, что это памятник. Представьте, в ремонт вложат миллион, а затем не найдут квартирантов. Владелец – банкрот”. К сожалению, в условиях стагнации цен, большого количества социально зависимых граждан и превышения предложения над спросом такая перспектива ясна, как день.
Остается уповать на некое экономическое чудо, которое снизойдет, пока не поздно, на депрессивные регионы. Говорят, что это чудо даже имеет место. Что-то плохое на диаграммах и графиках якобы уменьшается, а хорошее – растет. Теперь бы его еще потрогать, понюхать, налить в ладошку и капнуть бальзамом на душу.
P.S. Без малого год назад, когда над страной пронесся ураган “Кирилл”, в Хемнице ненастным вечером упал старый пятиэтажный брошенный дом. Упал в самом центре города. Слава Богу, никто не пострадал. Наверное, дом просто устал ждать, “сжался” и умер под порывами ветра. Так и лежит, кстати, никем не прибранный, в загородке с яркими лампочками.

Источник: newsukraine.com.ua